使用权资产到期后续租如何做账务处理？

在租赁开始日,承租人应当评估是否将行使续租的选择权。

如果在租赁开始日,承租人经过评估后将行使续租权的,需要将续租的期限考虑到租赁期限内,即在确认“使用权资产”与“租赁负债”时,应自租赁开始日至续租结束日,会计核算的租赁期限将会大于合同约定的租赁期限。

因此,当首次租赁到期时,承租人继续依照合同约定续租时,或者续租条款与原预估没有差异的,承租人的会计核算不需要做特别处理,依然按照首次的租赁开始日确认的“使用权资产”继续折旧,依然对“租赁负债-未确认融资费用”按照折现率(实际利率)分摊。

如果首次租赁到期后,续租条款与原预估有差异的,比如房屋租赁的面积变化、租金变化等,可以视为租赁变更,对变化与差异的部分按照租赁变更进行会计处理,但是该租赁变更不作为一项单独租赁处理,只需要调整“使用权资产”与“租赁负债”账面金额即可,对于原“使用权资产累计折旧”暂不做冲销。

在租赁开始日没有考虑续租的,但是在租赁期间发生承租人可控范围内的重大事件或变化,承租人选择续租的,应根据评估结果修改租赁期限。比如,承租人租赁房屋的,本来在首次租赁开始日没有发生重大的装修支出,但是在租赁期间却发生了,考虑到装修支出的回收,承租人选择行使续租权,或与出租人洽谈取得了续租权的。

即使原租赁合同没有续租选择权,但是经过洽谈取得了租赁期限延长的,也是属于租赁变更。

对于租赁变更,需要依照新租赁准则规定分为:

租赁变更作为一项单独租赁处理;

租赁变更未作为一项单独租赁处理。

在没有新增租赁资产的情况下,延长租赁期限的,通常按后者处理。比如,房屋租赁续租没有新增租赁面积的。